המדריך המלא למשכנתאות

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת על ידי הבנקים או גופים פיננסים אחרים המורשים, בתמורה לשעבוד של דירת המגורים הנרכשת או נכס המקרקעין שנמצא בבעלות.

משכון הנכס מאפשר לבנק להעמיד משכנתא בסכומים גבוהים ולטווח ארוך .

למה לקחת משכנתא ולא הלוואה מסחרית?

למשכנתא שלושה יתרונות שאין בהלוואות מסחריות רגילות:

  • ניתן לקבל סכומים גבוהים, כתלות במחיר הנכס (והכנסת הלווה)
  • תנאי הלוואה הם הטובים ביותר
  • הלוואה שניתנת לפרק זמן ארוך במיוחד, המקל על ההחזר החודשי
מה צריך לקחת בחשבון

מחיר הנכס – עלות הדירה צפוי לכלול הוצאות נוספות כגון: מע”מ, מס רכישה, הוצאות עו”ד, הצמדות למיניהן והוצאות אחרות בהתאם לסוג הרכישה (דמי תיווך, שדרוג מפרט טכני וכדומה).

הון עצמי התחלתי- על פי הנחיות בנק ישראל מנובמבר 2012 ניתן לקבל עד 75% מימון לרכישת דירה ראשונה, 70% מימון למשפרי דיור (מעבר לדירה אחת לאחרת), עד 50% מימון לרכישת דירה להשקעה או שעבוד נכס קיים לכל מטרה.

החזר חודשי למשכנתא- בתכנון  פיננסי מוקדם יש לקחת בחשבון התנהלות שוטפת של משק הבית. לרוב מקובל להתחייב להחזר חודשי המהווה 1/3 מההכנסה נטו לתא משפחתי.

תכנון חיי משכנתא לטווח ארוך- בניית תמהיל משכנתא המאפשר סילוק מוקדם ללא עמלות פירעון. אפשרויות מחזור בתחנות יציאה אשר יכול להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב דבר אשר יחסוך לכם כסף בעתיד.

יש לקחת בחשבון שינוי בהחזר החודשי בעקבות תנודות במדד, שינויי ריבית במשק והשפעת שינויים בשערי מט”ח.

רכישת דירה מהווה את אחת מהעסקאות המשמעותיות שנבצע במהלך חיינו. במהלך החיפוש אחר הדירה המיוחלת עולה השאלה האם עדיף לרכוש דירה חדשה מקבלן (‘יד ראשונה’) או שמא דירה יד שניה. לכל בחירה יתרונות וחסרונות כלכליים ואחרים, אותם רצוי לבחון היטב טרם הרכישה. לרשותכם המדריך המלא שיסייע לרוכשי הדירות לקבל החלטה מושכלת לגבי סוג הרכישה.

 

איך לבחור משכנתא מתאימה?

שלב ראשון התאמת משכנתא

יש לקבל ייעוץ אישי והכוונה מקצועית מיועץ כלכלי ומקצועי המתמחה במשכנתאות.

בפגישה הראשונית ייבחנו נתונים אשר יעזרו בבניית התמהיל הנכון תוך בחינת היכולת הפיננסית, רמת הסיכון בעסקה, כושר החזר ועמידה בתשלומי המשכנתה העתידיים.

שלב שני- הצגת תמהיל משכנתא

יועץ המשכנתאות יציג בפניך מספר תמהילי משכנתא כדאיים המצויים במערכת הבנקאית ומאפשרים חסכון משמעותי בהחזר החודשי. תמהיל המשכנתא ייבנה בהתאם לצרכיך ולמקורות הכנסה עתידיים דרך פיזור סיכונים ותכנון נכון של תיק משכנתא.

שלב שלישי- ליווי אישי של הלקוח בכל שלב ושלב בלקיחת משכנתאות החל משלב אישור עקרוני ועד לקבלת המשכנתא.

רוכש דירה יד ראשונה או דירה יד שנייה נדרש לשלם עלויות הנלוות למחיר הדירה בהן מס רכישה, המהווה את המס העיקרי המוטל על הרוכשים, עלויות מימון הלוואת המשכנתא, ועלויות מעבר הנאמדות בעשרות אלפי שקלים. יחד עם זאת, ישנן הבדלים בין עלויות נלוות לרכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שניה.

 

מסלולים- הלוואות צמודות מדד

הלוואות צמודות מדד בהן תשלומי הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן.

הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה- הלוואה בה נשמרת ריבית קבועה לאורך חיי המשכנתא כאשר שיעור הריבית יקבע ביום ביצוע ההלוואה ולא תשתנה עד תום התקופה.

יתרונות
  • שיעור הריבית קבוע לכל תקופת ההלוואה
  • הריבית אינה מושפעת משינויי הריבית במשק

 

חסרונות
  • לרוב קיימת עמלת פירעון מוקדם במקרה בו הריבית תהיה נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה המשכנתא.
  • שינוי/ירידה בריבית המשק לא תשפיע על ההחזר החודשי.
מסלולים - הלוואות לא צמודות מדד

הלוואות לא צמודות מדד בהן תשלומי הקרן והריבית אינם צמודים למדד המחירים לצרכן.

הלוואת פריים- הלוואה הנגזרת מריבית בנק ישראל המשתנה מדי חודש, בתוספת קבועה של 1.5%.

יתרונות
  • ניתן לפרוע או לשנות מסלול ללא עמלת פירעון  מוקדם
  • יתרת ההלוואה אינה צמודה למדד ולכן פוחתת החל מהתשלום החודשי הראשון
חסרונות
  • כל שינוי בריבית בנק ישראל משפיעה על ההחזר החודשי
  • אי ודאות תמידית בהחזר החודשי
מסלולים - הלוואה קבועה לא צמודה

הלוואה בה הריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

יתרונות
  • החזר החודשי קבוע וידוע מראש לאורך כל חיי המשכנתא
  • ניתן לחשב במדויק מה יהיה סך ההחזרים על חשבון הקרן ועל חשבון הריבית
חסרונות
  • לרוב קיימת עמלת פירעון מוקדם במקרה בו הריבית תהיה נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה המשכנתא
  • שיעור הריבית גבוה מממוצע הריביות הניתנות על ידי הבנקים
מסלולים - הלוואה צמודת מט"ח

הלוואה הצמודה לשער הדולר/יורו או מטבע זר אחר על בסיס הליבור והתדירות המקובלת של שינוי הריבית נקבע מראש בעת לקיחת ההלוואה כל 3 או 6 חודשים.

יתרונות
  • מתאימה ללווים אשר הכנסותיהם הם במט”ח
  • ניתן לפרוע או לשינוי מסלול ללא עמלת פירעון  מוקדם

 

חסרונות
  • שינוי החזר חודשי לפי שינוי שער החליפין
  • שינוי בסיס ריבית ליבור בתדירות גבוהה

 

קיימים מסלולי משכנתא נוספים הייחודיים לבנקים שונים אותם ניתן לקבל בייעוץ אישי של יועץ משכנתאות

תהליך לקיחת המשכנתא

בעת לקיחת משכנתא ובניית תמהיל נכון ואופטימאלי של המשכנתא בין אם מדובר ברכישת רכישת יד ראשונה או יד שנייה רצוי להיעזר ביועץ מקצועי אשר יהיה בקיא וישלוט בכל הקריטריונים לצורך קבלת משכנתא המתאימה ביותר עבורך.

לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ משכנתאות