מדריך למשקיע הנדל"ן המתחיל

1. תכנון פיננסי והוצאות לא צפויות

רכישת דירה דורשת הערכות פיננסית מקדימה וגיבוש תקציב חודשי חדש הכולל שינוי בסדרי העדיפויות. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, כמו למשל: מיסים ושכר טרחה של אנשי מקצוע – עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, ולעיתים קיים פרק הזמן ללא הכנסה מקבלת הדירה ועד מועד השכרתה.

2. סיכונים

כמו בכל השקעה, קיים סיכוי לירידת ערך הכסף, הוצאות שאינן מתוכננות (שיפוצים, חודשים בהם אין שוכר), לכן, יש צורך להיות ערני לשוק הנדל”ן על מנת לצמצם סיכונים אלו.

3. ניהול שוטף

ניהול עצמאי של דירה להשקעה דורש זמן ואנרגיה, ניהול באמצעות חברת ניהול כרוך בתשלום עמלה. נכס המיועד להשכרה ואינו מושכר מאבד את ההכנסה, פוגם בתשואה השנתית והעלויות עליו מוטלות על בעליו.

4. הוצאות אחזקה

האחזקה השוטפת של דירה להשקעה כרוכה בהוצאות. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר – התשואה תרד. כאשר מדובר בדירה חדשה עם סטנדרט בניה גבוה ותשתיות חדשות ההוצאות נמוכות יותר.

אחרי שהחלטתם על רכישת דירה כהשקעה עתידית, כדאי להקדיש זמן ומחשבה על מטרת ההשקעה ומה רוצים להשיג. יש לזכור כי לרווח הגלום בהשקעה יש קשר ישיר לאזור בו הדירה נמצאת ומאפייני הדירה ישתנו בהתאם לקהל היעד.

• דירות המיועדות לסטודנטים – דירות בנות 2-3 חדרים במרכז העיר, באזורי אוניברסיטאות או מכללות שונות שבסביבתן יש דרישה תמידית לדירות שכורות וטווח ההשכרה נע בין שנה בודדת לבין מספר שנות הלימוד של המשכיר.
• דירות לבעלי משפחה – רכישת דירות גדולות ומרווחות הממוקמות בשכונה טובה אשר בה יש שירותים קהילתיים, גני ילדים, בתי ספר וגני משחקים. בדירות אלו על פי רוב תקופת ההשכרה ארוכה.
• דירות בדיור מוגן – דירות המיועדות לגיל השלישי אשר מספקות צרכים מותאמים תמורת עלות מסוימת. זאת מתוך כוונה שיוכלו ליהנות מחיי חברה ותרבות פעילים בפרויקט הדירות עצמו. חברת הניהול של הפרויקט משכירה את הדירה בעבור הרוכש, הנהנה מהכנסה מובטחת וקבועה המועברת בכל חודש ישירות לחשבון הבנק, כך שהרוכש נהנה מרכישה בבעלות מלאה, הכנסה מובטחת ונכס שערכו צפוי לעלות עם השנים.

דירה יד שניה תהיה לרוב זולה יותר מדירה חדשה מקבלן אך יש לשקול את היתרונות והחסרונות של רכישת דירה חדשה מול דירה קיימת. כאשר רוכשים דירה חדשה נהנים מתקופת אחריות והתשתיות חדשות, החשמל והצנרת ולכן אין צורך להשקיע בשיפוץ.

לעומת זאת, בדירה ישנה יש לרוב צורך בשיפוץ מסוים של הנכס וכן הוצאות האחזקה עשויות להיות גבוהות יותר. יתרון שקיים בהשקעה בדירה יד שניה הוא שהסביבה כבר בנויה וניתן לדעת מה אופיה וכן התשתיות קיימות.

בדירה חדשה מקבלן “על הנייר” אפשר ליהנות ממחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לנכס חדש קיים, שכן, בדרך כלל, ערך הנכס עולה ככל שהבנייה מתקדמת ובפרט כשמתקבלת החזקה בדירה. ההבדל במחיר בין דירה שנמכרת “על הנייר” לבין דירה גמורה יכול להגיע גם ל 25%-30%. זאת הודות לעליית המחירים שנובעת לרוב מעליה טבעית של הנכסים באזור, ושל עליית ערך האזור כולו בשל פיתוח התשתיות והמבנים הציבוריים והקהילתיים. בהקשר זה במעמד הרכישה של דירה “על הנייר” נדרש לרוב הון עצמי למימוש הרכישה בערך של 15%-25% ממחיר דירה. שאר התשלום יתבצע בעת מסירת הדירה.

בנוסף, במסגרת מבצעי “מכירה מוקדמת” (Pre-Sale) יזמים וקבלנים זקוקים למזומנים ביד במטרה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, ועל כן הם מוכנים להוזיל את מחירן של 10% מהדירות בצורה משמעותית במטרה להגיע ליעד המכירה שלהם (10% מהדירות) כמה שיותר מהר.

יתרונות נוספים ברכישת דירה חדשה, הם שדירות חדשות מקבלן נמצאות בדרך כלל בשכונות חדשות ואזורים מתפתחים אליהם יש נהירה של אוכלוסייה צעירה. מה גם שהיום יזמים רבים מציעים לרוכשים אפשרות לעיצוב ותכנון הדירה לפי טעמם האישי.

נושא נוסף שיש לשים עליו את הדעת בבחירת דירה להשקעה הוא המיקום. בחירת דירה להשקעה עשויה להיות תלויה בגורמים שאינם תמיד תלויים בכם באופן מלא, אך כדאי תמיד לשאוף לביצוע הבחירה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר.

בחירת המקום תלויה בפרמטרים רבים, כמו: סכום הכסף להשקעה העומד ברשותכם, סכום המשכנתא אותו מסכים הבנק להעניק לכם (במידה ותצטרכו כזו), ויכולת החזר חודשית שתוכלו לעמוד בה. אולם, כדאי לקחת בחשבון שיקולים נוספים שיכולים לשפר את הרווח הפוטנציאלי שתוכלו להפיק מההשקעה, בנוסף לנוחות הנדרשת עבורכם בכל הקשור בטיפול בנכס.