מדריך קבוצות רכישה

רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה מלווה באי וודאות בפרמטרים שונים בהם מחירה הסופי של הדירה, מועד קבלת הדירה והעלויות הנלוות לדירה. בנוסף, ישנם מארגני קבוצת רכישה שאינם חושפים את חברי הקבוצה לכלל המידע הרלוונטי, ובמקרים רבים אינם מספיקים לבחון ולרכז את מכלול המרכיבים בפרויקט. עם זאת, ניתן להפחית את אי הודאות טרם הצטרפות לקבוצת רכישה על-ידי איסוף מידע מקיף אודות הפרויקט המתהווה.

1. רצוי לבדוק את הרקע של כלל בעלי העניין ואנשי המקצוע בפרויקט, וכמובן לדעת לשאול את השאלות הנכונות:

• מארגני קבוצת הרכישה – מי הגוף העומד מאחורי ארגון קבוצת הרכישה (יזם פרטי, חברה)? מהו הניסיון העסקי והניהולי של המארגנים – האם למארגנים ניסיון בניהול פרויקטים בנדל”ן? האם המארגנים היו מעורבים יזמו או בנו פרויקט דומה? האם ישנה התחייבות של החברה המארגנת לליווי וניהול קבוצת הרכישה עד קבלת המפתח?
• בעל הקרקע – מהם עיקרי ההסכם בין בעל הקרקע לבין מארגני קבוצת הרכישה? האם לבעל הקרקע נשארת אחיזה/עניין בקרקע? מהו הסטטוס המשפטי והתכנוני בו מחויבים למסור בעלי הקרקע את הממכר לקבוצה?
• האדריכל המלווה את הפרויקט – האם מדובר באדריכל בעל ותק וניסיון בהובלת פרויקטים למגורים? עבודה מול רשויות והוצאת היתרים?
• עורכי הדין המלווים את העסקה – עורכי הדין מייצגים את חברי הקבוצה ועל כן קיימת חשיבות רבה לניסיונם בניהול קבוצות רכישה וייצוגן המשפטי.

2. בדיקת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט:

• תב”ע – האם קיימת תב”ע התואמת את התכנונים הראשוניים של המארגנים? תכנית שאינה תואמת את התב”ע עלולה להיארך זמן רב (אם בכלל תאושר).
• היתר- אם התכנית עברה אישור ראשוני בעירייה המקומית? ועדה מקומית? האם יש היתר?

3. טרם הצטרפות לפרויקט קבוצת רכישה רצוי לבחון את ההיבטים השונים של נושא מימון הפרויקט:

• האם קיים אישור עקרוני לליווי בנקאי ממוסד פיננסי? במידה וקיים אישור כזה, הרי שהבנק המלווה אישר את המתווה הפיננסי וההוצאות הצפויות לפרויקט. כמו-כן, מומלץ לבקש לראות דוח אפס של שמאי מוסמך המקובל בבנקים המלווים.
• האם קיימת הצעה כלשהי מקבלן מבצע התואמת את הערכת עלויות הביצוע?

4. לבסוף, רצוי לבדוק מהם לוחות הזמנים הצפויים לפרויקט והאם דוחות האפס, חוות הדעת של האדריכל והצעת הקבלן המבצע תומכים בכך.

שלב ארגון קבוצת הרכישה – חוברים יחד מספר אנשים הרוצים לרכוש דירות ומאתרים את האזור והקרקע הרצויה עליה יבנו את בית חלומותיהם. חברי הקבוצה המארגנים עורכים בדיקות ראשוניות ומקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות תב”ע ומנהל ולאחר מכן מנהלים משא ומתן מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.

שלב השיווק – חברי הקבוצה המארגנים יוצרים תשתית שיווקית ופרסומית על מנת לגייס רוכשים ולגבש קבוצה איכותית ובעלת אינטרסים דומים. לאורך כל תהליך השיווק נערכות בדיקות חוזרות ונשנות של פוטנציאל העסקה במטרה להבטיח את מימוש הפרויקט ויציאתו אל הפועל.

בד בבד פועלים לאישור התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות (התנגדויות וכו’) על מנת שלאחר שתוכניות יאושרו נוכל להתחיל עם שלב התכנון באופן שוטף. שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.

רכישת הקרקע – מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת נציגות אשר תלווה את הקבוצה עד תום תהליך הבנייה.

נציגות הקבוצה מורכב בדרך כלל משלושה חברי קבוצה דומיננטיים אשר יבחנו ויעקבו אחר פעולות הקבוצה ומארגניה.

תכנון הפרויקט וקבלת היתרים – בשלב זה בדרך כלל נשלח מודד לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל המלווה מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת היתרי בניה.

היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בנייה) הוא האישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבצע עבודת בנייה, הריסה או שינוי בשימוש במקרקעין. היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי שבו תאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו נספח תשריט בצורת רצועת נייר ארוכה מקופלת למקטעים ברוחב אחיד של כ-20 ס”מ המכונה “גרמושקה” בשל צורת הקיפול שלו דמוית אקורדיון. שני המסמכים נחתמים בחותמת ייחודית במעמד אישורם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתוכה נרשם מספר ההיתר.

בחירת קבלן ובנק מלווה – לאחר תכנון הפרויקט מגישים לחברי הקבוצה באמצעות הנציגות מספר הצעות מחיר של הקבלן שילווה את הפרויקט.

הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבנייה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דוח 0 של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן. מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.

שלב הבנייה – הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבנייה ותוכניות הבנייה את הדירות של הדיירים העתידיים.

לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה). רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.