המדריך המלא לרכישת דירה

רוכש דירה יד ראשונה או דירה יד שנייה נדרש לשלם עלויות הנלוות למחיר הדירה בהן מס רכישה, המהווה את המס העיקרי המוטל על הרוכשים, עלויות מימון הלוואת המשכנתא, ועלויות מעבר הנאמדות בעשרות אלפי שקלים. יחד עם זאת, ישנן הבדלים בין עלויות נלוות לרכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שניה.

• שכר טרחת עו”ד: ברכישת דירה מקבלן שכר הטרחה של עו”ד מטעם הקבלן עומד על כ- 1.5% + מע”מ ממחיר הדירה. יחד עם זאת, רוב רוכשי הדירות אינם מסתפקים בייצוג על-ידי עו”ד מטעם הקבלן ושוכרים עו”ד מטעמם, שגובה שכר טירחה שנע בין 0.5%-1% + מע”מ ממחיר הדירה. כך, אם רכשתם דירה במיליון ₪, תיאלצו להיפרד כעת מסכום נוסף של כ- 20,000 ₪.
• הצמדות למדדים: ברכישת דירה יד ראשונה קיימות הוצאות, הנובעות מהצמדת התשלומים העתידיים למדד מחירי הצרכן או למדד תשומות הבניה. כאשר הדירה נרכשת “על הנייר”, ההוצאות מתפרסות על פני תקופה ממושכת (עד שנתיים או יותר). בחלק מהמקרים, היזם / קבלן מאפשר לרוכשים לבחור את שיטת ההצמדה, אולם לא ניתן לדעת בוודאות כיצד המדדים ינהגו.
• אגרות: כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשו על-ידי הקבלן לקראת מסירת הדירה. מדובר בעלויות של תשריטים, מדידות, חיבורים למים ולחשמל ואגרות עבור רישום בית משותף. סכום ההוצאה בגין כך עומד בממוצע על כ- 5,000 ₪.
• תשואות ורווחים צפויים: ברכישת דירה חדשה מיזם / קבלן צפויים ליהנות מרווח הוני הנוצר בעקבות הפער בין מחיר רכישת הדירה בשלביה המוקדמים (על הנייר ובמהלך הבנייה), לבין מחירה כדירה מוכנה. גם לצד התשואה יש פנים חיוביות: בהנחה ששוכרי דירות מעדיפים לשכור דירה חדשה על פני ישנה, רוכשי הדירה נהנים מרווח של תשואה שנתית גבוהה יותר, המתקבל מהשכרת הנכס לאורך השנים.

• דמי תווך: ברכישת דירה יד שנייה באמצעות משרד תיווך תיאלצו לשלם דמי תיווך. שכר טרחתם של המתווכים תלוי במצב שוק הנדל”ן וביכולת המיקוח שלכם. בדרך כלל מקובל לגבות דמי תיווך של 1.5%-2% משווי הנכס, בצירוף מע”מ. כך לדוגמא, באם רכשתם דירה יד שניה במיליון ₪, תיאלצו להיפרד מסכום נוסף של 15,000-20,000 בגין התיווך.
• שכר טרחת עו”ד: ברכישת דירה יד שניה, רוכשי הדירות שוכרים עו”ד מטעמם שגובה 0.5%-1% מע”מ ממחיר הדירה.
• שיפוץ הדירה: לרוב דירות ישנות זקוקות לשיפוץ כללי ולהתאמה לצרכי המשפחה, שעלותם נאמדת בעשרות אלפי שקלים. כאן חשוב לבחון את מצבה הפיזי של הדירה ומידת התאמתה לצרכי המשפחה.

• בנייה: סטנדרט הבניה בפרויקטים חדשים הינו גבוה וחדשני. הקבלן משקיע במרחב הציבורי והקהילתי ולעיתים הפרויקט כולל התאמה של יחידת הדיור לטעמו האישי של הרוכש. את יכולת המיקוח שלכם תוכלו לבחון בכמות השינויים שתבצעו בדירה במהלך בנייתה, לעומת עלותן בפועל. לעומת זאת, דירות ישנות מאופיינות בסטנדרט בנייה מיושן ותשתיות רעועות העלולות לגרום לליקויים הנובעים מבלאי טבעי.
• תכנון: בשלב הראשוני של בניית פרויקטים חדשים, ניתנת לרוכש האפשרות להתאים את יחידת הדיור לצרכי המשפחה – לעיתים ללא תוספת תשלום או בעלויות נמוכות. אולם, במסגרת רכישת דירה יד שניה, כל שיפוץ, שינוי ותיקון ליקויים הינם על חשבון הרוכש. פרט לעלויות הגבוהות, הרוכש נאלץ לשאת גם בעלויות הנגזרות מ”הפסד” ימי עבודה, פיקוח על תהליך השיפוץ וכד’.
• בחירת הדירה: כשרוכשים דירה יד ראשונה, אפשרויות הבחירה של הרוכש לגבי הדירה המיוחלת הינן מגוונות. בעוד שלרוכש דירה מקבלן אפשרות לבחור את הקומה הרצויה בבניין, את גודל הדירה וכיווני האוויר, רוכשי דירה יד שניה נאלצים להסתפק בהיצע השוק. כאמור, כל שינוי ו/או שיפוץ כרוך בהוצאות רבות ובמרבית המקרים באישורים בירוקרטיים מעיקים.
• מעלית: בעוד שבבניינים חדשים מותקנת מעלית, בניינים ישנים (בני 10 שנים ועד 4 קומות) נעדרים ממעלית. כדי לבנות מעלית בבניין ישן נדרשת החלטה משותפת של הדיירים בבניין והוצאה של אלפי שקלים לכל דייר.
• בטיחות: בניינים חדשים כוללים מרחב מוגן והינם עמידים בפני רעידות אדמה (על-פי חוק). לעומת זאת, בניינים ותיקים לרוב אינם כוללים ממ”ד אלא מקלט, ואינם עמידים בפני רעידת  אדמה. בשנים האחרונות, המדינה מקדמת תוכניות במסגרת תמ”א 38, שעיקרן חיזוק מבנים ישנים ורעועים והוספת דירות וקומות.
• מבצעים: במסגרת שיווק פרויקטים חדשים, הקבלן מציע הטבות, הנחות ומבצעים המוזילים את מחיר הדירה, במטרה להגביר את הביקוש לפרויקט ואף לסייע במימון הלוואת המשכנתא. אולם, ברכישת דירות יד שניה, מחיר הדירה נקבע על-ידי המוכר, ללא הטבות וללא מבצעים.